咸宁市律师事务所

小王最近非常郁闷，原本开开心心去买房，结果不但房没买成，自己还有可能遭受严重损失。这到底是怎么回事呢？原来，2011年6月小王看中了某房地产公司在松江开发的某楼盘的一套二室二厅的商品房，同该房地产公司签订了购房合同。双方在合同中约定小王先支付8万元做为购房定金，合同履行后8万元转为首付款的一部分。

       合同签订前，由于小王是外地人，不能提供自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月的《个人所得税完税凭证》，被房地产公司告知不能享受首套房的贷款优惠。但房地产公司承诺可以为小王补缴个人所得税，让其按首套房的贷款比例支付首付，还能享受贷款利息的优惠。小王的心中暗自高兴，感觉这家房地产公司还是挺有实力的。

        但是没想到，就在小王憧憬着能早日入住新房时。2011年7月底，上海市住房保障和房屋管理局印发《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，要求各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心，各房地产开发企业、房地产经纪机构严格执行住房限售政策。 规定：非上海市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。 各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照有关规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。还对加强商品住房销售方案备案审核，加强商品住房预订行为监管，以及开展房地产经纪市场专项整治等方面做了相关说明。

       小王立马慌了神，赶紧打电话给房地产公司。结果被告知，补缴个人所得税确实已不被认可了，必须要提高首付比例，且不能享受利息优惠。小王一听，表示自己没有能力提高首付比例，要求同房地产公司解除购房合同，拿回已支付的定金。但房地产公司回复，如要解除合同，按照定金法则，定金是不予退还的。小王此时心中非常气愤：你们不能按承诺帮我贷款，还不退还定金，也太欺侮人了。于是想到要通过法律途径解决此事，当他带着购房合同来到律所，我仔细看了合同，发现该房地产公司提供的是格式合同，并未将此前所承诺的条款列入合同，在格式合同中双方也未补充说明小王有可以此做为免责的条款。按照合同内容，如果说小王如果要单方解除合同，就很有可能要损失8万元。

       此时的小王懊悔不已，自己的法律意识怎么如此不强呢？如果在签订购房合同前就去咨询律师或是请律师全程参与陪购，自己不就不会白白损失几万元了吗？

       所以在此要提醒各位朋友，在签订购房合同前一定要清楚了解可能会遇到的风险。并且房地产商所做的种种口头承诺，一定要以书面的形式予以确认，最好能将因政策变化带来的不确定因素列入免责条款，只有这样才能最大程度的维护个人的合法利益。